三大行業(yè)“營改增”， 房地產(chǎn)最早明年1月將啟

新一輪營業(yè)稅改增值稅（下稱"營改增"）即將來襲。

生活性服務業(yè)的"營改增"方案將在年底前出臺，而建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的"營改增"最早于明年1月1日起施行。

在備受關(guān)注的稅率方面，包括餐飲業(yè)、旅游業(yè)、酒店業(yè)、娛樂業(yè)等在內(nèi)的生活性服務業(yè)的增值稅一般納稅人稅率或定在6%，而小規(guī)模納稅人的征收率則為3%.建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率或定在11%.

這意味著，以前營業(yè)稅稅率為20%的娛樂業(yè)營改增后，稅率明顯降低。而建筑業(yè)（營業(yè)稅稅率為3%）和房地產(chǎn)業(yè)（營業(yè)稅稅率5%）的稅率明顯提高。

稅率高低變化僅僅是"營改增"中企業(yè)關(guān)注的問題之一，更多問題在于"營改增"后諸多細節(jié)操作問題，這些細節(jié)甚至會帶來企業(yè)營業(yè)模式的改變。

增值稅屬于流轉(zhuǎn)稅，稅負最后還是由消費者承擔。

”營改增“將密集啟動

繼去年交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務業(yè)和今年鐵路運輸、郵政服務業(yè)、電信業(yè)納入"營改增"后，僅剩生活性服務業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)未納入"營改增".

國務院曾明確提出力爭"十二五"期間全面完成"營改增"改革。因此，四大領(lǐng)域"營改增"推進時間僅剩下一年多。

不久前，《國務院辦公廳關(guān)于促進內(nèi)貿(mào)流通健康發(fā)展的若干意見》明確了生活性服務業(yè)在2014年底前啟動"營改增".財政部、國稅總局在推出生活性服務業(yè)"營改增"時間表上，是朝著年底前出臺政策的目標前進，但是否一定能推出還不確定。

多位專家表示，包括餐飲業(yè)、旅游業(yè)、酒店業(yè)、娛樂業(yè)等在內(nèi)的生活性服務業(yè)會依據(jù)此前出臺的《營業(yè)稅改增值稅試點方案》，原則上適用增值稅簡易計稅方法，即（小規(guī)模納稅人采用）3%的征收率。而一般增值稅納稅人可能采用6%的稅率。

國務院常務會議或通過建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的"營改增"方案，建筑業(yè)的稅率定在11%，房地產(chǎn)業(yè)的稅率則不方便透露。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)"營改增"實施時間最早是2015年1月1日。

而對此時間表，一位財政部人士稱基本按此推進，但若沒準備好會延遲。

雖然房地產(chǎn)業(yè)增值稅率未定，但為11%和17%兩檔稅率之一，而業(yè)內(nèi)人士更傾向11%的稅率。

稅負高低不能僅僅盯著進項抵扣，還與公司的管理以及對下游的稅負傳遞等有關(guān)。比如沒有進項抵扣，但可以把稅負傳遞給下游，那稅負也不會提高。

挑戰(zhàn)重重

作為"營改增"最難啃的幾塊骨頭，三大行業(yè)"營改增"推進依然困難重重。

在生活性服務業(yè)，娛樂業(yè)稅率突然大降讓一些人疑惑。而其中酒店業(yè)稅率如何確定也是一大難題。

酒店業(yè)比較特殊。比如，蘇州凱賓斯基酒店開的發(fā)票并不是凱賓斯基公司，它只是酒店管理者，而真正的老板是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這個模式在中國比較普遍。假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的稅率與酒店業(yè)稅率不同，到底按哪個征收？

另外，中國的服務型公寓是算酒店還是房屋租賃呢？按哪個稅率征收？一家房地產(chǎn)企業(yè)人士對她表示，服務型公寓商家肯定會按照稅率低（酒店）的標準，如果依據(jù)營業(yè)執(zhí)照來判斷，一些商家由此可能改變自己的營業(yè)模式。

餐飲業(yè)和酒店業(yè)納入"營改增"后，是否也可以向其他商家開具增值稅發(fā)票呢？

不僅生活性服務業(yè)"營改增"挑戰(zhàn)重重，房地產(chǎn)業(yè)更是復雜。

比如，一個房地產(chǎn)項目完工了，但銷售還沒結(jié)束，若突然實行"營改增"，稅率從5%增加到11%.企業(yè)基本完工了，基本上也沒有進項稅抵扣了，而且它的銷售合同都出來了，價格也不能改，那這對企業(yè)影響大了。

另外，房地產(chǎn)商在發(fā)包項目時，發(fā)包商能否提供增值稅發(fā)票來抵扣也是難點之一。而建筑行業(yè)將增加的稅負轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)業(yè)也是很多房地產(chǎn)商頭疼的問題。

這些行業(yè)"營改增"會涉及很多細節(jié)問題，甚至還涉及一些相關(guān)法規(guī)的修改。